Comprar com segurança é, sem dúvida, a maior
preocupação de todo pretendente à casa própria. Contratar advogado, exigir
documentação não só do imóvel, mas também do vendedor, guardar certidões
negativas anteriores à compra são alguns cuidados que podem evitar futuros
aborrecimentos.
Na hora de escolher o imóvel, não se deixar levar pela
emoção é fundamental. Após semanas ou mesmo meses de busca, andanças e
frustrações, ao se encontrar um imóvel dentro do perfil desejado, pode-se
correr o risco de precipitação.
Um bom conselho é seguir à risca a “receita do bolo”.
Conversar com moradores, se informar da vizinhança e ficar atento a detalhes
que podem parecer irrelevantes no momento da escolha - como espaço na
garagem e incidência da luz do sol -, mas que depois, na hora de morar,
podem fazer o novo proprietário até se arrepender da aquisição.
A seguir, algumas dicas para a hora de comprar um
imóvel que podem significar a diferença entre um bom negócio e uma grande
dor de cabeça.
1- Em primeiro lugar, ao verificar o estado de
conservação do imóvel, inclua na análise as áreas comuns do edifício, no
caso de apartamento. O estado geral de conservação do prédio é um dos
fatores que podem influenciar o preço do imóvel.
2- Verifique o posicionamento do imóvel em relação à
luz do sol. Quartos que recebem luz do sol pela manhã (a chamada “face
norte”) são mais valorizados. Observe se existe presença de umidade nas
paredes, azulejos, pisos e tetos, o que pode significar infiltrações.
3- Não deixe de conversar com o síndico ou com
moradores para se informar sobre a vizinhança, manutenção do prédio, valor
de condomínio e obras previstas. Essas informações podem representar um
importante trunfo para o futuro proprietário.
4- Em tempos de falta de estacionamentos públicos, um
item que se tornou extremamente valorizado é a garagem. Em se tratando de
compra de apartamento, toda atenção é recomendável para evitar futuros
aborrecimentos. Verifique se o imóvel possui vaga na escritura e, em caso
negativo, informe-se sobre o sistema adotado no condomínio: se as vagas são
demarcadas, se são fixadas por regimento interno, se são por ordem de
chegada ou se existem manobristas.
1- É aconselhável consultar os serviços de um
advogado. Nada melhor do que estar bem assessorado na hora de realizar um
negócio.
2- O sinal deve ser simbólico, apenas para assegurar a
compra.
3- A documentação correta é a principal arma para
garantir a segurança do comprador. Existe uma série de documentos que o
comprador deve exigir.
4- De posse de toda documentação, o pagamento pode ser
integralizado.
5- Se o imóvel nunca tiver sido habitado, o comprador
deve solicitar a planta hidráulica e elétrica, que normalmente encontra-se
em poder do síndico.
6- Para ser proprietário de fato do imóvel, falta a
última e mais importante etapa: encaminhar a elaboração da escritura ao
escrevente do Cartório de Notas e registrar o imóvel no Cartório de Registro
de Imóveis. Somente após o registro obtém-se o direito real sobre o imóvel,
segundo a Lei 4.591, de 1964. Com o imóvel registrado, pode-se efetuar a
transferência do IPTU para o nome do novo proprietário.
1- Cópia da Escritura e do registro do imóvel junto ao
cartório de registro de imóveis;
2- Certidão Negativa de Débitos Condominiais (em caso
de apartamento e outros). Caso não estejam quitados, os débitos recairão
sobre o novo proprietário;
3- Certidão de propriedade com negativa de ônus com
vintenária (situação do imóvel durante os vinte últimos anos);
4- Certidões pessoais do vendedor em distribuidores
civis, justiça federal, cartório de protesto e executivos fiscais devem ser
verificados na cidade na qual se localiza o imóvel e na qual resida o
vendedor, caso sejam diferentes;
5- Certidão Negativa de IPTU e o carnê com as parcelas
quitadas. Mas fique de olho no prazo: todas as certidões têm validade de
trinta dias;
6- Certidão de Propriedade, com averbação da
construção, em se tratando de casa. Senão, o novo proprietário corre o risco
de estar comprando apenas o terreno e não a construção.
O imóvel ainda vai ser construído, mas as prestações
iniciais são bem menores do que as das unidades prontas. Você faz as contas
e verifica que dá para pagar, basta apertar um pouco o orçamento. Além
disso, não é preciso comprovar renda. Parece muito fácil. Mas é preciso
prestar atenção às demais condições contratuais para evitar que um negócio
que à primeira vista é vantajoso transforme-se num problema futuro.
O grande conselho é não se precipitar na compra e
tomar alguns cuidados antes de assinar o contrato. A prevenção ainda é a
melhor forma de evitar problemas posteriores. O comprador deve solicitar uma
minuta do documento para lê-la atentamente.
Recomenda-se também consultar um advogado, visto que
esse profissional está preparado para ler nas entrelinhas e a enxergar
problemas que poderiam passar despercebidos ao leigo.
O Procon recomenda que o comprador, antes de assinar o
contrato, verifique com atenção os seguintes itens: o índice de correção das
parcelas, o mês de correção, a previsão de cobrança de resíduo nos contratos
com reajuste anual (que não pode ser acrescido de juros), o mês e o ano em
que o imóvel vai ser entregue.
Caso haja financiamento bancário, o comprador também
deve verificar se o imóvel vai ser hipotecado. No caso de multa por atraso
no pagamento das prestações, o máximo que pode ser cobrado é 2%.
São bastante comuns os “loteamentos fechados”,
costumeiramente essa designação popular para quaisquer loteamentos que
findaram cercados por muros ou cercas e instituíram associações ou singelas
coordenadorias objetivando a prestação de alguns serviços básicos aos
proprietários de terrenos ou casas, tais como os relativos à segurança, à
coleta de lixo, à manutenção e à jardinagem.
Esses serviços beneficiam todos os proprietários,
indistintamente, sempre direcionados à melhoria das condições de uso e gozo
da propriedade imobiliária individual, às vezes abrangendo, também, a
manutenção ou até o desenvolvimento de centros de convivência em áreas do
próprio loteamento (é o caso dos salões de festas ou de reuniões, das
instalações voltadas a atividades esportivas ou culturais). Sempre
valorizam, diga-se, o empreendimento.
Essas associações passam a administrar o loteamento,
por meio da contratação de serviços prestados por empregados ou terceiros,
inclusive empresas de administração.
As despesas são rateadas e é nesse momento que costumam surgir
surpreendentes problemas: alguns proprietários, apesar de beneficiados pelos
serviços (e às vezes, embora tenham se filiado à associação administradora
ou mesmo participado provadamente de reuniões de gestão) passam a alegar que
as verbas decorrentes do rateio são indevidas. E eregem um argumento que
entendem jurídico: inexistente o condomínio civil ou especial (este regulado
pela Lei 4.591/64), não haveria que se cogitar a cobrança de valores
rateados (nesse momento os insurgentes costumam passar a denominar esses
rateios de “despesas de condomínio”).
Quem tem razão? De um lado, foram realizadas despesas, essas despesas
beneficiaram a totalidade dos proprietários; de outro lado, nessas hipóteses
não existe mesmo o condomínio especial previsto na lei 4.591/64, o que
parece retirar o direito, nela previsto, de cobrança das despesas de
manutenção. Nem tampouco se cuida do condomínio (pois não há uma pluralidade
de proprietários de um mesmo imóvel) previsto no Código Civil.
Não haverá de ser na referida Lei 4.591/64 que se
haverá de procurar a base legal e exata para a cobrança, pela simples
circunstância de que esse diploma regula o condomínio por unidades autônomas
sob sua égide instituído, situação bastante diversa - legal e
conceitualmente - do loteamento no qual porventura se tenha organizado
associação de proprietários.
É inequívoco, existe uma comunhão de interesses dos proprietários na
utilização das vias e espaços livres do empreendimento, abrangendo não só
áreas de utilização comum como suprindo interesses naturalmente indivisíveis
tais como segurança, limpeza, jardinagem, além de pagamento dos empregados
do empreendimento. Cada proprietário tira proveito dos serviços oferecidos.
Ora, exceto na inimaginável hipótese de serem tais
benefícios oferecidos gratuitamente por alguém, cada beneficiário deverá
concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas verificadas em
benefício de todos, sob pena de ser caracterizado o enriquecimento sem causa
de alguns em detrimento de outros. Essa questão já foi levada aos Tribunais,
quando se julgou: “Loteamento fechado - Hipótese em que há comunhão de
interesses - Empreendimento que gera despesas com manutenção, conservação e
segurança do loteamento - Rateio das despesas comuns por todos os
proprietários de lotes - Cobrança procedente - Recurso improvido.” (Apelação
Sumaríssima n.º 006116625-2/006 - Salto - 1.ª Câmara Especial do 1.º TAC/SP
- Rel. Juiz Elliot Akel).
É moralmente inadmissível que algum proprietário
usufrua dos benefícios oferecidos, às custas dos demais. Nosso direito, não
bastasse o senso moral, veda o locupletamento indevido que decorreria dessa
situação.
Prestados os serviços, legitimada está a Associação
para a cobrança do “rateio”, não prestando a eventual alegação de que algum
proprietário não deva pagar por não ser associado. Lembre-se, mesmo
inexistente a afiliação, encontram-se todos obrigados a contribuir com sua
quota-parte nos gastos rateáveis entre a totalidade dos proprietários e
beneficiários, pois à disposição de cada um são postos todos os serviços
oferecidos pela associação.
A jurisprudência também já teve oportunidade de apreciar questão em que a
alegação básica do inadimplente era não ser ele associado. E assim se
julgou: “Loteamento - Administração exercida por associação sem fins
lucrativos - Proprietário que se nega ao pagamento de sua quota-parte por
não ser afiliado a esta - Inadmissibilidade - Prestação devida ante o
efetivo aproveitamento dos serviços prestados.”
No acórdão, relatado pelo Desembargador Francisco de
Assis Vasconcellos Pereira da Silva, foi decidido: “Em se tratando de
loteamento administrado por associação sem fins lucrativos, que se equipara
a condomínio, embora a filiação dos proprietários não possa ser impositiva,
encontram-se os mesmos legal e moralmente obrigados a contribuir com suas
quotas-partes nos gastos rateáveis entre a totalidade dos adquirentes dos
terrenos, uma vez, que os imóveis dos mesmos são beneficiados pela
infra-estrutura a cargo da referida associação.” (TJSP - Ap. 269.63.-2/5 -
2.ª Câmara).
Não se tratou de decisão isolada, como se vê no
acórdão também oriundo do Tribunal de Justiça de São Paulo (Ap. 256.210.2/9
- 14.ª C.), proferido o voto condutor pelo Desembargador Ruiter Oliva:
“Loteamento Fechado - Administração entregue a associação criada para esse
fim - Responsabilidade de todos os proprietários de contribuir para a
cobertura da totalidade dos gastos relativos à segurança, manutenção,
captação, adução de reservatório e distribuição de água.”
Dessa última decisão, aliás, é possível extrair a
questão da informalidade da atribuição da administração do loteamento, que
não exclui o dever de contribuir no rateio de despesas. Nas palavras
contidas no acórdão: “Se toda a administração do loteamento, formal ou
informalmente, está cometida a associação criada para esse fim pelos
moradores e proprietários do loteamento, inerente a essa atividade de
administração está a execução de todos os serviços de interesse dos
moradores e proprietários do loteamento, desde os relativos à segurança que
envolve a contratação de pessoal e o pagamento da folha de salários e
respectivos encargos sociais, até aqueles relacionados com a manutenção das
áreas consideradas comuns do loteamento (vias e praças) e com captação,
adução, reservatório e distribuição de água. Resulta evidente a
responsabilidade de todos os proprietários de contribuir para a cobertura da
totalidade desses gastos.”
Essas decisões judiciais foram claras e unânimes ao repelirem o
inadimplemento imotivado ou, aos que assim prefiram, o inadimplemento
calcado na alegação de inexistência de condomínio, ou ainda, na não filiação
do proprietário à associação gestora. Singelamente, é rigoroso concluir,
quem usufrui deve pagar.
Mas por vezes, a dúvida não é espancada por
ponderações, nem mostram-se os devedores sensíveis aos argumentos calçados
em assertivas morais ou tirados do senso comum.
Nessas hipóteses, é necessária a distribuição de ações judiciais almejando a
cobrança e talvez não seja demais alinhar alguns cuidados que poderão
simplificar o trâmite da causa, tendo-se em mente sua natureza e o dever do
credor demonstrar seu direito, como ocorre em qualquer demanda.
Será interessante levar à apreciação judicial,
elementos que comprovem a existência da associação de proprietários, seus
estatutos e atas de suas assembléias, a par das pertinentes convocações; a
aprovação das contratações de serviços por assembléias ou por quem detenha
poderes para tal e a decisão acerca dos respectivos rateios; o pagamento das
despesas rateadas pela grande maioria dos proprietários (a mostrar a
especialíssima situação em que estará o inadimplente procurando se colocar);
a efetividade dos serviços prestados e a documentação pertinente aos seus
custos; os demonstrativos econômico-financeiros; as cartas de cobrança
encaminhadas aos proprietários inadimplentes; a memória de cálculo do débito
e acréscimos legais (atualização monetária e juros, quando cabíveis).
Espera-se que o bom senso prevaleça, sempre; espera-se
a contribuição de todos para o bem comum; espera-se que não existam
comportamentos refratários às regras de convivência comunitária. Mas, quando
frustrarem-se essas expectativas, será prudente ao proprietário arredio às
contribuições de manutenção, observar que a jurisprudência não acata sua
pretensão, ao contrário: prestigia a organização informal voltada ao bem
comum.
* Jaques Bushatsky é advogado e diretor do Secovi-SP (Sindicato da
Habitação)